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犹他州盐湖城开发项目.doc

犹他州盐湖城开发项目

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2019-02-19 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《犹他州盐湖城开发项目doc》,可适用于经济金融领域

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西依陡峭的欧奇尔山脉(OquirrhMountains),西北临接大盐湖(theGreatSaltLake)这片半干旱的盐湖谷(SaltLakeValley)对于世纪中叶第一批到此定居的拓荒者杨百翰和他的摩门教友来说想必有如世外桃源。此地终结了摩门教徒为躲避宗教和政治迫害而进行的长达英里(约公里)的逃亡是他们苦苦寻觅的真正意义上的“应许之地”。然而年之后无计划的城市扩张已经侵占了盐湖城的大片郊区。众多购物中心和连绵不绝的毫无特色可言的住宅小区使人们不依靠路标几乎很难辨别自己身处何方。高原沙漠环境中所常见的不毛景象在这里不光看起来格格不入且基本上的确是格格不入的。购物中心的入口处种植着灌木树篱、成排的常绿树和带状草皮。当驾车驶过沿街的商店或受困于漫无尽头的交通堵塞之中时人们不禁想知道城市扩张是否终将吞噬整个山谷。但千篇一律的单调发展总算在欧奇尔山脉的山麓处止住了脚步一条路通向犹他州规模最大的规划社区Daybreak。Daybreak住区被连绵起伏的绿色山丘、自然步道和广阔的旷野所环绕。墙板漆成蓝色、黄色和红色的房子簇拥着仿佛从新英格兰地区移植来的中心绿地。供人们散步与骑单车的小径构成的路网全长英里(约公里)在一些地方消失在小片森林中可以环游整个开发项目。暑季人们则到项目中央占地英亩(约公顷)的人工湖划船、钓鱼。而直到不久之前这片场地的大部分还只是平坦无趣的工业用地星罗棋布的沉淀池服务于附近由国际矿业巨头力拓集团(RioTinto)经营的铜矿开采项目。十年前力拓高层决定清理这片英亩(约公顷)的土地基于新都市主义的原则兴建住区。而所谓新都市主义即一场以营造在经济、环境和文化等方面均具有可持续性的步行交通环境为导向的规划运动。一个叫作KennecottLand的附属公司成立了聘请杰出的城市规划师彼得·卡尔索普(PeterCalthorpe)来做项目的总体规划。景观设计和城市规划公司DesignWorkshop被指派负责深化总体规划并请来GBrownDesign公司设计景观、建筑和施工详图。KennecottLand还在公司内部组建了一支景观管理团队由训练有素的景观师杰弗瑞·霍斯(JeffreyHaws)领导。从年项目动工至今已建造起所住宅。到年全部竣工时Daybreak住区将拥有约,个居住单元可以容纳两倍于南乔登市(SouthJordan)现有的人口该市得益于本开发项目增长速度跃居犹他州第二。白色尖木桩栅栏中产阶层郊区生活的基本符号在这里被广泛使用。Daybreak的卖点之一是开放空间(下图)一个全长英里(约公里)环绕整个开发的步道系统每栋住宅四分之一英里(约公里)半径内配备一个公园。这项基于新都市主义的开发赢得了广泛的称赞但仅仅是提及“新都市主义运动”就足以令很多评论家嗤之以鼻了。城市规划师迈克尔·索尔金(MichaelSorkin)在《城市设计的末日》一文中写道论战“是关于从原理转化到乏味而整齐划一的实践:对‘传统’建筑形式古怪的宗教式的执著靠不住的商业同盟者还有特别是大多数新都市主义产物的共同弱点总是汽车优先、单一阶层、清一色的住宅以及缺乏环境方面的创新。”然而Daybreak住区深入采用了可持续设计的方法。事实上在这里可持续性是一个必要条件。这项开发是美国绿色建筑协会(theUSGreenBuildingCouncil)一个被称为低能耗邻里开发(LEEDNeighborhoodDevelopment)的试点项目的一部分。该试点项目是第一个基于精明增长、城市化和环境设计的原则进行发展评估的全国性体系。Daybreak设计师们的抱负远不止低能耗邻里开发(LEEDND)和打造全州最大的规划住区而是更进一步使这项开发有助于改变美国的建设方式。“我们的目的并不是要迎合工业”霍斯说“而是要积极地影响他们。”为了平衡商业考量和可持续目标此项开发展现出新都市主义开发饱受取笑的规整一致性。另一方面尽管Daybreak住区实现了精明增长的诸多既定目标并采用了大量创新型节水策略该开发项目的设计仍然受限于与盐湖谷的干旱气候毫无关联的“传统”景观形式。显然设计师们不得不平衡商业考量和可持续性目标而且此开发呈现出了一直以来新都市主义发展饱受取笑的规整一致性。若撇开设计过程中市场调研的深入程度不说单从美学角度而言这里无疑毫无创新。为了确定何种类型的邻里、住宅、院子和开放空间最能迎合不同人群KennecottLand聘请了一家市场营销公司。该公司提交了份消费心理的数据图表研究范围涵盖了从“岁有或无子女的年轻职员”到“岁的空巢老人”。住宅、公园和庭院的风格是作为市场调研的结果而发展形成的这点可能很难被前卫设计师们理解。大多数住宅采用了久经考验的维多利亚式、工艺美术式和殖民复兴式风格。虽然住宅的后院由房主依据有关规定自行设计但前院要采用KennecottLand设计的三种基本方案。一种方案是大盆地草原式风格(theGreatBasinPrairieStyle)依据Daybreak住区的设计样式图册此风格在传统中西部草原式风格的景观设计基础上产生在十九世纪由简斯·詹森(JensJenson)和奥西恩·科尔·西蒙兹(OCSimonds)发展形成强调开放流动的草地和住宅附近规整有序的植物布置。另一种方案是犹他村舍花园风格灵感源自犹他谷早期摩门定居者的花园延续世纪英国自然风景式园林的传统。犹他村舍花园通过有限的草坪实现草木繁茂的效果以采用可食用和园艺品种的植物为特色。还有一种便是新式美国草坪风格以规则整齐的植物环绕在经过修剪的草坪周边。草坪内部的标高变化和石墙形成排水系统将房子周边的水排走。留给前院的创作余地并不多一本为Daybreak编订的详细的样式图册决定着景观特色。这本详尽的设计样式图册指导Daybreak的承包商如何协调不同风格的前院景观和住宅形式。例如犹他村舍花园是为维多利亚式或欧洲浪漫主义风格的住宅而设计的。邻里设计也与特定的心理统计数据相适应。在一个为超过名居民设计的名为GardenPark的邻里中住宅前院是以免维护的生活方式为理念营建的。老年人可以从以新式美国草坪风格为主题的四种样式中选择每种样式都包含典型的白色尖木桩栅栏:栅栏配草坪栅栏配灌木栅栏配草坪和灌木以及栅栏配多年生植物。Daybreak住区中其余的社区则只能使用铸铁栅栏。虽然美学控制可能会令某些人反感但如果更多的开发项目采用类似Daybreak住区中的景观设计规则那么毫无疑问它们的生态影响将大大降低。这里的前院面积(约平方英尺约平方米)显著小于许多整体规划的住区中的标准面积(在犹他州通常约为三分之一英亩约平方米)此外还有很多要求居民节水的严格规定。例如庭院内的草坪不能超过庭院种植面积的另一条节水规定则要求所有景观基质都要采用滴灌水不是通过喷头而是通过嵌在茅草基层上间距英寸(约厘米)的管道组成的系统分配到各处。据KennecottLand的霍斯说这个系统比通常位于土壤层中的标准地下滴灌系统的效率高出。一个先进的喷射器能够监测和控制用水精密程度达到几乎没有水溢向路边石和排水沟。地块面积超过平方英尺(约平方米)的住宅需要安装一个智能控制系统与服务于整个开发的中央气象站相连通。这个系统收集风、太阳辐射和湿度的实时数据。收集来的信息进入到土壤水分蒸发蒸腾程式中再将该程式发送给灌溉控制器指挥何时开始和停止灌溉。草皮草之所以能在耐旱景观中占有一席之地是因为它是绝好的运动场和承受躺压的表面。然而在Daybreak的一些本来更适合种植旱生植物的地方却仍使用草皮草作为装饰。然而尽管有这些资源保护规定和节水技术据犹他州立大学园艺系副教授罗杰·基尔格兰(RogerKjelgren)所说前院的植物选种有很多并不适宜犹他州的干旱环境。基尔格兰是最近出版的《景观前沿西部山区节水设计》一书的四位作者之一他说大盆地草原式景观除其中的观赏草和多年生植物如耧斗菜之外最接近于真正具有可持续性的景观。但他对新美式草坪风格和犹他村舍花园风格评价较差认为它们太依赖于“与可持续性高原沙漠景观不协调的”外来物种既而这两种风格的庭院“会需要相当多的维护和水”。与相对较繁茂的前院和“村落”中央景观形成对比的是边缘地带和某些开放空间所选植物更适合于犹他州半干旱的环境。据Daybreak的设计师所说占地英亩(约公顷)由运河系统供水的人工湖实际上比一个洞高尔夫球场更具可持续性。这片湖是Daybreak中多用途景观的一例。它为多种娱乐活动创造了条件同时也是整个开发项目的灌溉系统不可或缺的一部分。与主导Daybreak“村落”的新传统风格景观相比当代风格的访客中心景观设计与犹他州高原沙漠环境更为协调。与环绕住宅周边较为规则的景观相比设计师为许多外围开放空间设计的景观更适应于犹他州的生态。带草坪的修整式景观与野草之间以一种特别的由草地早熟禾、加拿大早熟禾、羊茅和黑麦组成的混合植物过渡在更具野趣的地带种植灌木蒿丛和乡土野花。事实上最引人入胜的景观地带是游客中心门前的开放空间一条高架行人道凌驾于数英尺高的野花和野草上方。Daybreak采用多种沟渠和洼地灌溉景观并处理雨水溢流而非依赖由铺设在街道下方的管道构成的典型排水系统。显然部分有意购买者需要设计者就Daybreak不同邻里外围被风吹舞的半野生景观背后隐藏的合理性作出解释。在Daybreak网站的“常见问题”页“为什么没有对开阔地进行修整?”是经常出现的质疑之一。网页上的回答是不同于住宅前院和人造的新英格兰乡村风格绿地这些景观“是用来在暴雨时含蓄水分并能忍受长时间的少雨或无雨条件。”有些有意购买者还想要了解精明增长和社区导向型设计的原理。Daybreak网站“常见问题”页的另一个提问是“为什么地块看上去很小住宅都挤在一起?”。的确Daybreak的设计需要那些认为“社区”的边界始于并结束于建筑红线的人调整观念。正是这种场所设计方式使得人们比在典型的郊外社区中更频繁地与邻居相互交流。没有高高的栅栏将人们在自家前院的一举一动从周围邻里中遮蔽起来。事实上每所住宅都拥有至少个某些有个门廊正门的门廊一般从地块边界后退英尺(约米)与人行道保持理想的距离。KennecottLand计划在Daybreak种植约棵树这对曾经是工业用地的地带而言是一项显著变化。公园和开放空间是Daybreak住区的主要卖点。附近的规划社区有着更大的宅基地但那里的开放空间一般仅包含了很少的游戏场和小公园。而在Daybreak开发场地的被留作开放空间。总体规划包含个从占地平方英尺(约平方米)的绿化庭院到占地英亩(约公顷)的东湖公共用地(EastLakeCommons)大小不一的公园。该项开发的设计也符合美国规划协会要求在每四分之一英里(约公里)的范围内为居住单元配备一个公园的开放空间标准。霍斯说“Daybreak采用的理念是以开放空间和公园而非道路形成社区建设的框架。”他注意到这个理念对犹他州的人还比较新他说在这里“很难把人们从汽车里拉出来。”很多住宅围绕着配有游戏场和运动场等娱乐设施的公园而建。各自包含个小地块的四个大型社区花园供居民种植花卉和蔬菜这一设计使人回想起公共用地的最初用途。“在总体规划阶段我们试图使面向开放空间的住宅数量最大化因为这有助于维持社区的经济驱动”DesignWorkshop的负责人泰勒尔·巴奇说“当社区、经济和环境协同作用时便产生真正的可持续性。”与大多数其他开发不同在Daybreak开车去某地变得不那么需要了。提供良好的步行环境是新都市主义的核心原则之一。设计师遵循了极具影响力的著作《智能增长手册》中提出的许多准则例如消灭尽端路据该书所述尽端路限制了步行连接导致社会联系减少车库沿植有灌木和小树的小路隐藏于住宅背面而不是按一般做法让车库门占据郊区住宅的正立面。Daybreak的开放空间规划比典型的郊区邻里开发项目提供了更多引领健康生活方式的机会。成组聚集的住宅紧密交织留出更大的开放空间。很多新都市主义开发项目未能实现真正的步行交通目标是因为在它们所处的居住地区人们还得开车购物、工作或送孩子上学。然而Daybreak的设计师利用开发的规模营建了一个功能更加多样且自给自足的社区。孩子们可以步行到社区中的三所学校而不是只能乘坐汽车这种体验在盐湖城郊区是不同寻常的。此外步行可达的“商业区”里混杂着大型商店、本地商业和许多带商铺的住宅。而且尽管Daybreak位于盐湖城外郊人们却甚至不必开车去公里以外的城市。通勤铁路的两个车站将于年内在Daybreak开放。Daybreak与其它开发项目的另一个显著不同是它同时连接着自然荒野地区和南乔登市。这不是一个门禁森严的社区总体规划要求沿进入场地的道路设置人行道这样一来便能从南乔登市的其它居住地区步行到这里了这是另一种在盐湖城郊区不同寻常的体验。此外有朝一日Daybreak的居民可以背起包径直到野外去远足。设计方案将连接起项目中的自然步道和乔登河滨(JordanRiver)林荫大道一条全长英里(约公里)从犹他湖到大盐湖的混合式园路。Daybreak景观设计方案中最具创造性的方面之一是设计了多功能的公共福利设施。包括足球场和中心绿地等在内的开放空间构成了综合排水系统的一部分。此项开发以多种形式的洼地和排水沟代替埋在街道下方的雨水排放系统协助景观灌溉并使整个场地实现了的雨水收集。例如一些足球场被设计成“雨水花园”收集雨水并通过土壤层过滤。霍斯说通过将街道和水路作为分配系统加以利用KennecottLand在雨水排放上已经节省了数百万美元的花费。另一个多用途的公共福利设施是欧奇尔湖一个运河系统从英里(约公里)开外的地方将已过滤的非饮用水引到这里。DesignWorkshop的巴奇说最初曾讨论过要建一个高尔夫球场但他们放弃了那个想法因为一个湖所服务的人群更广且老少皆宜。湖采用了自然的堆石护坡靠近岸边为湿地建成时投放了包括岩鲈鱼、鲶鱼、鲦鱼和鳟鱼等在内的数十万条鱼。这片宛若自然天成的湖同时也为灌溉Daybreak的公园和开放空间提供了水源。“人们说‘这明明是沙漠啊你们却要建个湖?”巴奇说道“没错维护这个湖确实需要不少水但比维护一个洞的高尔夫球场所需的要少于是这就成了一个环境决策因为它是周边其余自然景观的灌溉水塘并且被诸如高尔夫球之类的活动排除在外的人们也可以享用它。Daybreak的设计师通过尽可能使用当地材料和成批订购等措施控制施工所产生的环境影响。公园以及环绕欧奇尔湖的护坡所使用的石头很多都是从力拓集团的采矿场回收利用的。这片地区最大的变化之一是遍及Daybreak种植了大量的树。截至目前已经种植了棵计划最终在这里新增的树木总计将达棵。通常设计团队每次订购棵树这不但有助于节省开支还减少了运输树木的车次从而降低了碳排放量。树干直径从英寸(约厘米)到英寸(约厘米)不等它们可以在就地设置的苗圃里适应水土以防出现意外如果即刻任其生长于盐湖谷严酷的气候中会有潜在的风险。Daybreak的灌溉系统被誉为设计的一大特色。在这项高密度的开发中人们能在室外找到僻静之处。历史风格的室外家具和繁茂的青草地使人们得以从世纪和盐湖谷的半干旱环境中解脱出来。不过Daybreak的树种选择却成为“传统”景观审美需求向项目可持续性的目标妥协的又一个案例。当然盐湖谷没有为设计师提供多少现成的选择本地的冠荫树相当少。Daybreak栽植的种树绝大部分是从其它地区引进的。“我们这片地区的本地树种都不太美观”霍斯说“虽然这里有松树和云杉但它们并不符合我们为这里设计的主题意向我们试图发展更为传统的社区有绿树成行的街道。”据霍斯所说Daybreak道路两旁引进来的枫树和白蜡树虽然不耐干旱但却善于利用水。他还特别指出引进树种的可持续性体现在提供冠荫为住宅遮阳从而减少夏季的家庭能耗。通过专为该项目开发的高科技监控软件设计师成功地使树木死亡率相对于行业平均值()降低了四到五个百分点。每棵树都被拍照并嵌入射频芯片提供记录树木年龄、健康状况和尺寸的动态数据库。通过这些信息项目公司内部的景观团队可以更好地了解一切从栽植深度到与最适合某一特定地区的树种。鉴于犹他州具有挑战性的气候条件树木死亡率的下降是一项格外引人瞩目的成就。每一处景观的成功都依赖于维护KennecottLand发展出一套全面的推广计划向房主们教授可持续性园艺其中一个例子便是Daybreak信息中心内的示范园。房主们还在Daybreak一年一度的花草集市上了解景观园林期间有花草商贩和景观设计师到场为居民提供建议。“这片景观的一个重要意义便是试着使人们明白从水资源利用的角度来看居住在犹他州意味着什么”巴奇说道“仅需向居民介绍应该使用何种植物以及使用方式所有这些便构成了完整的总体规划。”设计师在减少“传统式”花园和前院的用水量上迈出了巨大的一步。“与周边地区相比他们确实在用水方面慎重且高效得多”犹他州立大学的基尔格兰说“为此他们当然值得大加赞扬。”人们想知道如果设计师选择了更为本土的植物这些煞费苦心的节水和灌溉系统还有多少存在的必要。然而如果Daybreak的开发商和业主没有如此执着于对与地域生态毫无关系的景观传统的严谨诠释或许景观的需水量将少得多。在犹他州这样的干旱州以充满外来植物的前院为特色的景观设计算不上真正具有可持续性。但是犹他州的很多置业者或许没有兴趣购买不带新传统景观的住宅。“你必须明白对这里的很多人来说即便是本地人整个沙漠植被景观模式完完全全是陌生的”基尔格兰说。然而他指出在Daybreak完成初步规划的几年里环境意识的提升使许多人已经开始接受节水型景观。“如果他们是现在开始规划”他说“可能就是另一番景象了因为文化意识已经有了足够的变化环境美化的新观念或许已经引导出一套截然不同的选择。”显然相比于典型的山区郊区发展项目Daybreak是一个显著的进步。它包含着一个多用途的开放空间设计提供了多彩的娱乐机会并为想要随便逛逛的人们提供了不同的选择。此外在高科技手段应用于景观设计方面当今美国恐怕没有哪个总体规划的开发项目能与之相提并论。然而人们还是想知道如果设计师选择了更为本土的植物这些煞费苦心的节水和灌溉系统还有多少存在的必要。并且如果犹他州的文化意识确实变得更加接受节水型景观那也自然不是以Daybreak为榜样。当设计师对与业主所生活的地区的气候毫无关联的美学加以强调时他们又如何能指望引导人们做出对环境真正负责的选择呢?杨百翰又译布里根姆·扬(BrighamYoung年月日-年月日)。在摩门教创始人小约瑟夫·史密斯去世后担任教会首领一职。为躲避宗教迫害他率领摩门教徒长途跋涉来到盐湖城并定居下来。在普若佛的杨百翰大学即由他的名字命名。SusanEMeyer,RogerKKjelgren,DarrelGMorrison,WilliamAVarga,BettinaSchultz,LandscapeontheNewFrontier:WaterwiseDesignfortheIntermountainWesttheAmericanPlanningAssociationAndresDuany,JeffSpeck,MikeLydon, TheSmartGrowthManual

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